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Il 28 luglio è entrata in vigore la legge 24 luglio 2024 n. 105 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” per incentivare la riqualificazione degli immobili. La versione definitiva della norma ha subito rilevanti e numerose modifiche a seguito della discussione parlamentare alla Camera.

Di seguito riportiamo i contenuti principali.

Recupero dei sottotetti

Ai fini dell’abitabilità è consentito il recupero dei sottotetti nei limiti della legge regionale. Qualora l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, il recupero si potrà effettuare se sussistono le seguenti condizioni:

• rispetto dei limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio
• Divieto di effettuare modifiche - nella forma e nella superficie - all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali
• rispetto dell'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo

Ampliamento delle attività in edilizia libera

Modificando il Testo Unico dell’Edilizia, il Decreto “salva casa” integra le categorie di interventi in edilizia libera ossia quelli eseguibili senza alcun titolo abilitativo (es. realizzare vetrate panoramiche amovibili e trasparenti sui porticati, ad eccezione di quelli gravati da diritti di uso pubblico collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche).

Modifiche alla disciplina sullo stato legittimo degli immobili

La novità introdotta prevede che lo stato legittimo sia rappresentato non più dalla consistenza di quanto stabilito dal titolo abilitativo originario al momento della costruzione e di quanto ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In particolare in relazione al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, lo stato legittimo potrà essere rilasciato o assentito a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari

Le novità introdotte prevedono che i mutamenti della destinazione d’uso vanno considerati senza opere se non comportano l’esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera. In secondo luogo il mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, è sempre possibile nel rispetto delle normative di settore e fermo restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

E’ considerato mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa, da quella originaria, anche se non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale.

Modifiche al Testo Unico dell’Edilizia

Uno degli aspetti più importanti riguarda gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. Da questo punto di vista è stata modificata l’articolo che disciplina le tolleranze costruttive introducendo deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo relativamente all’altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Tali deroghe riguardano inoltre le disposizioni in materia di distanze e quelle relative ai requisiti igienico sanitari.

Le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia purché gli scostamenti rientrino nei limiti percentuali stabiliti.

La norma specifica quali siano le irregolarità da considerarsi tolleranze esecutive: 

• il minore dimensionamento dell’edificio
• La mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
• Le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne
• La difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria
• Gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere

Certificato di agibilità degli edifici 

La norma prevede i criteri di conformità del progetto alle norme igienico sanitarie. Il tecnico può asseverare la conformità nei seguenti casi:

• locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 mt., fino al limite massimo di 2,40 metri.
• Alloggio a singola stanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 mq, fino al limite massimo di 20 mq e, per 2 persone, inferiore a 38 mq, fino al limite massimo di 28 mq.

Rilascio dell’asseverazione

L’asseverazione può essere resa nel caso sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali e contemporaneamente è soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie
• È contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero di occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata v ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità del titolo

Rientrano in questa casistica la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità del titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977.

Modifiche alla disciplina sull’accertamento di conformità

Viene superato il requisito della cosiddetta “doppia conformità” solo per le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività. Nello specifico vengono individuate 2 tipologie di accertamento di conformità in sanatoria differenziando:

• gli interventi eseguiti in assenza /totale difformità o variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla scia alternativa al permesso di costruire) per i quali permane l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia. In questi casi sarà quindi necessario rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.
• Gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla scia nonché da quelli realizzati in assenza o in difformità dalla scia semplice per i quali vi è il superamento della doppia conformità. In questi casi è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento. I casi di difformità parziale prevedono la cosiddetta sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (da Euro 1.032 a euro 10.328).

Per un ulteriore approfondimento abbiamo riportato il testo integrale della norma.